[베타뉴스=곽정일 기자] 전세사기 특벌법 개정안이 여야 합의로 국토교통위를 지난 21일 통과했다.

이번 개정안의 주요 골자는 두가지다. 하나는 피해자로 인정받을 수 있는 보증금이 상향됐다는 것이고,

이번 전세사기 특별법에서는 피해자 인정 기준을 기존의 최대 5억원에서 7억원으로 상향했다.

다른 하나는 해당 집을 LH가 경매를 통해 낙찰받으면 그 집을 피해자에게 임대주택으로 10년동안 우선적으로 임대한다는 것이다.

임대 기간이 끝나면 인근 공공임대 임대료 수준으로 최장 10년까지 거주가 가능하다. 만약 피해자가 희망하면 다른 공공임대주택에서 거주할 수도 있고, 이 경우에는 원래 집에서 거주할 때 지원되는 임대료를 지원받는다.

기존에 야당이 주장했던 LH낙찰 이후 보증금을 피해자에게 반환하는 안은 윤석열 대통령의 거부권으로 폐기됐다. 대신 이번에 협의가 된건 일시적으로 모두 돌려주는 것이 아닌, 내야 할 월세를 보증금 만큼 깎아주겠다는 것이다.

다시말해 전세사기 피해자의 집이 경매를 거쳐 LH가 낙찰받아 집주인이 LH가 되면, 이후 세입자가 나갈 의사를 표시하는 경우, 집주인이 LH로부터 보증금을 받아 나가는 것이 아닌, 그 집에서 거주하면서 내야하는 월세를 탕감받는 식이 된 것이다.

예를들어 감정가 3억인 빌라를 LH가 2억에 낙찰받았다고 하면, LH는 1억을 싸게 샀으므로 경매차익은 1억원이 된다. 그런데 만약 피해자의 보증금이 3억 5000만원이라면 LH가 낙찰 대금으로 낸 2억원은 돌려받지만, 나머지 1억5000만원에 대해서는 피해자가 지금 나가겠다고 하는 경우 1억원만 돌려받고 5000만원은 돌려받지 못하는 셈이다.

그러나 그 집에서 피해자가 계속 거주하겠다는 의사를 밝히면 그 차익이 10년 치 월세보다 적더라도 세금으로 지원된다.

예를들어 1년 치 월세가 2000만원이면 10년 동안 내야하는 월세는 2억원인데, 이런 경우 경매 차익과 상관없이 못 돌려받는 1억 5000만원까지는 지원을 해주고, 나머지 5000만원의 월세는 세입자가 납부해야 한다.

즉 월세로 살면 보증금은 전액 돌려받을 수 있지만, 나가겠다고 하면 LH가 피해자의 보증금 이상으로 비싸게 낙찰받지 않는 이상 손해가 발생하게 된다.

◆ 결국 LH가 그집을 얼마에 낙찰 받느냐가 중요, 입찰자가 없으면 LH도 낙찰 못받아

이번 법안의 사각지대도 존재한다. 경매 낙찰 자체가 제3자가 정하는구조인데 낙찰이 안될 경우도 발생하게 된다. 왜냐하면 LH가 그 집을 낙찰받는 것은 세입자의 우선매수권을 넘겨받아 행사하기 때문이다.

우선매수권이란 다른 사람들이 그 집에 입찰을 하면 그중 가장 비싼 가격에 낙찰 받을 수 있는 권리다. 예를 들어 감정가가 3억원인데 경매를 진행해 봤더니 가장 비싸게 쓴 사람이 2억 5000만원이라고 가정하자. 이때 우선매수권을 쓰고 2억 5000만원을 내면, 그 사람을 제치고 낙찰을 받을 수 있다. 하지만 만약 입찰을 받는 사람이 없으면 우선매수권도 쓸수 없게 된다.

그런데 감정가는 3억이지만 여기에 세입자 보증금이 3억 5000만원이면, 이 집을 낙찰 받은 사람이 세입자 보증금을 내 줘야 하기 때문에 이 집은 입찰가를 얼마로 쓰든 최소한 3억 5000만원을 줘야 살 수 있게 된다.

결국 이 집의 가치가 3억 5000만원을 상회하지 않으면 아무도 입찰을 하려고 하지 않게 되는 것이다. 게다가 설사 얼마를 더써서 내든 결국엔 LH가 우선매수권을 써서 낙찰받아 가버릴 테니 입찰이 의미가 없어지고, 계속 유찰될 수 있다. 이런 부분을 어떻게 해결할지가 관건인 것이다.

결국 시행령을 통해 이 같은 문제점을 어떻게 보완해서 해결할 수 있느냐가 중요한 관건이 될 것으로 보인다.

베타뉴스 곽정일 기자 (devine777@betanews.net)
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