재건축 시장의 최대 화두였던 재건축 초과이익 환수제 유예 연장 여부가 확정됐다. 국토교통부가 재건축 초과이익 환수제 유예를 추가연장 없이 내년 1월 예정대로 시행한다고 못 박았다. 부동산의 대표적인 투자상품으로 분류되는 재건축 시장을 잡기 위해 대대적으로 규제를 손질했다.

국토부는 2일 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안을 통해 이같이 밝혔다.

재건축 초과이익 환수제는 2006년 도입돼 2012년까지 시행됐다. 2013년부터 현재까지 유예 중이다. 재건축 초과이익 환수제가 시행될 경우, 재건축을 통해 정상적인 주택 가격 상승분을 넘는 과도한 이익에 대해 세금을 부과할 수 있다. 재건축 추진위원회 설립 승인일부터 재건축 준공까지 조합원 1인당 평균 이익이 3,000만원을 넘을 경우 금액의 최고 50%를 부담금으로 내야한다.

이와 함께 국토부는 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한을 강화했다.

현행 투기과열지구 지정시 재건축 조합원 지위양도가 제한되나, 사업이 지연될 경우 예외적으로 지위양도가 가능하다. 국토부는 예외 사유를 강화해 투기과열지구의 실효성을 높이기로 했다. 조합설립 후 2년 내 사업시행인가 신청이 없고 2년 이상 소유해야 하는 조항을 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유로 변경했다. 또 사업시행인가 후 2년 내 착공하지 못하고, 2년 이상 소유를 각각 3년으로 늘렸다.

아울러 국토부는 투기과열지구 내 재개발 등 조합원 분양권도 전매제한키로 했다.

현재 투기과열지구로 지정시 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 분양권은 전매제한을 적용받지 않고 있다. 국토부는 재개발 등 조합원 분양권 전매를 통한 시세차익을 목적으로 하는 투기수요가 재개발 등 정비사업 예정지역으로 지속적으로 유입되고 있다고 판단, 전매를 제한키로 한 것이다.

개선안에 따르면 투기과열지구에서는 관리처분계획인가 후부터 소유권이전등기시까지 재개발·도시환경정비사업의 조합원 분양권 전매가 금지된다.

재개발 사업시 임대주택 공급 의무비율도 상향조정된다. 지금까지는 재개발 사업시 전체 세대수의 12%(지방) 또는 15%(수도권) 범위 내에서 임대주택을 공급하도록 규정하고 있다. 의무비율은 지자체별로 시·도지사가 고시하게 된다. 하지만 일부 지자체에서 임대주택 공급 의무비율을 0%로 고사하는 등 임대주택 공급에 한계가 드러났다.

이에 국토부는 임대주택 공급 의무비율 하한을 5%(서울 10%)로 설정, 임대주택 공급을 촉진키로 했다.

조합원 분양분을 통한 재건축 투기 세력을 막기 위한 제도도 마련됐다. 현행 투기과열지구 내 정부사업 일반분양을 받은 경우, 5년간 다른 정비사업의 일반분양은 당첨받을 수 없다. 하지만 조합원 분양분 등에 대해서는 재당첨 제한이 없어 조합을 다르게 해 복수의 정비사업 예정주택 등을 취득하는 투기 수요가 존재했다.

이를 막기 위해 주틱과열지구 내 정비사업 일반 분양 또는 조합원 분양에 담첨된 세대에 속한 자는 5년간 투기과열지구 내의 정부사업 일반분양 또는 조합원 분양의 재당첨을 제한키로 했다.

이밖에 국토부는 투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 문재인 정부의 개발 공약인 도시재생 뉴딜 선정대상에서 제외해 부동산 시장과열을 초래하지 않도록 했다.

이같은 조치는 도시 및 주거환경 정비법 시행령이 개정되는 9월 모든 재건축 조합에 적용된다.

베타뉴스 한승수 (hanss@betanews.net)
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